住宅ローン、いくら借りられるか?

お客様と商談していて多い質問がこれです。

本来は「いくら借りられるか?」ではなく。
「いくらなら返せるか?」
この問いからローンを考えなければいけないのですが、それは近いうちしましょう。

今日はこの一番多い質問、「いくら借りられるか?」を見ていきます。

借りられる金額は「年収」から決まります。
それも公的書類に出てくる年収です。
つまり、所得証明、課税証明に出てくる年収です。

自営業の方はここで不利になります。
それもまた後日にするとして

今回は、大多数である会社員の方を想定して話をしていきます。

一番簡単な方法は
単純に「年収の何倍、借りられるか」という見方です。

地方で年収の6~7倍、都市部で7~8倍くらいが目安です。
年収400万円なら、地方では7倍の2,800万円。
都市部では8倍の3,200万円。という具合です。

うーん、肌感覚としてはもう少し借してくれる金融機関はあるかな。
ただ、都市部のほうがたくさん借りられるのは間違いありません。
銀行間の競争も激しいですし、
担保評価としても計算できるということでしょう。

この年収の何倍かという考え方は初心者用です。
ちょっとざっくりしすぎですね。

次に実際、一般の方がよく使う方法として
金融機関のホームページに「借入限度額シミュレーション」などの機能があります。
これを使って「いくら借りられるか」を出すことができます。
年収、期間などを入力すればすぐに金額が出ます。

このシミュレーションを使ってもよくわかると思いますが、
金融機関によって、借りられる金額はかなりの差があります。
各行、審査基準が違うからですね

ではこれからが本番です。
いよいよ金融機関の審査のもとになっている考え方について深堀していきましょう。
少しややこしいですが、落ち着いて読んでくだされば大丈夫です。

まず「返済負担率」という考え方があります。
年収に対する年間返済額の割合です。

なるべくシンプルに行きます。
年収400万円の四条さん(35歳)はいくら借りられるでしょうか?

A銀行の基準は
年収400万円未満を返済負担率30%
年収400万円以上を返済負担率35%
としていますと

400万円(これは税込みです。)はぎりぎり返済比率35%ですから
400万円×35%=140万円(年間)
140万円÷12ヵ月=11.6万円(月額)

この11.6万円が毎月のローンを返済できる上限とみているわけです。
ボーナス払いは考えていません。毎月に直して考えています。

この11.6万円以下の月々のローン返済額までならA銀行は貸してくれます。
というのが返済負担率の目安です。

そして、次に期間と審査金利です。
仮に期間を35年間、審査金利を2.5%とします。
そうしますと、3,200万円を35年間、2.5%で借りると
月々11.4万円の返済です。

先ほどの数字11.6万円>11.4万円ということで
返済負担率でみると、
A銀行では年収400万円の四条さんは
3,200万円を35年ローンで借りられるということです。

上記に3,500万円、35年2.5%で毎月11.4万円とさらっと書きましたが、
この11.5万円という数字はローン計算機がないと出ません。

スマホでローン計算機のアプリをとっていただいて、この数字を出してください。
無料のものがあります。

そして、審査金利を公表している金融機関と
公表していない金融機関があります。

審査金利が違う。
返済負担率が違う。
ここに金融機関によって借りられる金額が大きく違ってくるわけです。

ちなみに、この審査金利と実際の金利とは違います。
適応金利0.675%
審査金利2.5%
などなど。いろいろなパターンがあります。
金利上昇など将来的なリスクを考えて、
適用金利よりも審査金利を高めに設定しているということです。

以上の返済比率という考え方がローンの基本です。
業界でいう「へんぴ」というものです。
「へんぴは合う。」「へんぴが合わない」と使ってみてください。
業界人っぽくなります。

返済比率を前提として、
正社員かどうか。勤続年数。勤務先の業種。勤務先の規模。
年齢。家族構成。
などを総合的に考えて借入可能額など諸条件が決まります。

「正社員で勤続1年以上」を条件としている金融機関も多いです。
個別に確認が必要です。

そして、やはり公務員は強いです。特に地方ではほぼ最強。
次に上場企業勤務も有利です。
こういう条件のお客様には密かに優遇がある金融機関も多いです。

まあ、銀行はこのあたりいやらしい。とも言えますが、
銀行の立場としては安定して返済してくれそうな人を
それなりに遇するのは当然、ということでしょう。
金利だけでなく、保証料も差が付くケースがあります。

一律なのはフラット35という住宅ローンの商品です。
フラット35は別の機会で取り上げます。

付け加えると、
買う土地、建物、の担保評価という観点もあるのですが、
新築の場合、物件評価でローンを落ちることは経験的にほとんどありません。
もちろん、接道に問題があり建物が建てられない土地、など例外もあります。
違法建築は論外です。

中古住宅はいろいろ物件の担保評価の問題はあります。
ですが、新築の場合、審査は「人」だと思っていてください。

長くなってしまいました。
実はここまで読んでくださった方は
これで住宅ローンの基本の基本は押さえたことになります。

次回は「いくら借りられるか?」の応用編に行きたいと思います。

 
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