土地や建売住宅を買う時には、始めに手付金と言うお金が必要だ、とは皆様思われていることでしょう。
普通はいくら必要なのか。
手付金の上限と言うものはあるのか？
出来るだけ払いたくないけど、最低いくらならいいか。
いろいろ疑問があることでしょう。
今日は手付金について書きます。
手付金とは
不動産売買の手付金と言うのは一般的に、解約手付と言われるものです。
手付金を買主は「手付流し」、売主は「倍返し」することによって契約を解約できるというものです。
3,000万円の物件で100万円の手付金の契約の場合
買主は手付金100万円を「手付流し」「手付放棄」すれば解約できます。
売主は手付金100万円とプラス同額100万円の合計200万円の「手付倍返し」をすれば解約できます。
ただし、契約が進み「履行の着手」が行われた場合は、手付金だけでは解約できなくなります。
この「履行の着手」と言うのが問題で、いつも争うことになります。
明確な基準がないのです。
今日はこの問題は深入りしません。
手付金で解約できるのは「期限がある」ということだけ知っておいてください。
細かい話をすれば、手付金は売買代金ではありません。
ただ、「手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部に充当する」として契約するのが一般的です。
手付金に上限はあるか
手付金に上限はあります。
不動産業者が売主で、個人が買主の場合のみ上限があります。
手付金の上限は物件価格の20％になります。
3,000万円の物件の場合、600万円が手付金の上限になります。
ただ例えば、1,000万円のお金を入れて契約した場合は、契約が無効かと言えば、無効ではありません。
有効です。
1,000万円の内、600万円が手付金、400万円が売買代金という扱いになります。
つまり、買主が「手付流し」で解約する場合、600万円を売主がもらい、400万円を返金するということです。
手付金の上限の無いケース
上記の不動産業者が売主で、個人が買主の場合以外は手付金の上限はありません。
個人が売主、個人が買主の売買にも手付金の上限はありません。
不動産業者が売主、不動産業者が買主の売買も手付金の上限はありません。
個人が売主、不動産業者が買主の売買も手付金の上限はありません。
それぞれのケースでは3,000万円の物件に1,000万円の手付金でも問題ないわけです。
ここまで書いたわけですが、こういう高い割合の手付金は実際にはほとんどありません。
普通、手付金はいくら払う
20％の手付金と言うのはほとんどありませんし、ましてやそれ以上と言うのは不動産業者間取引以外にありません。
普通、手付金はいくら払うか
普通と言っても、これはいろいろあります。
住宅の場合の参考ラインを上げます。
「未完成物件」の場合、5％以下
「完成物件」の場合、10％以下
これが一つのラインです。
3,000万円の未完成の物件は150万円以下の手付金。
3,000万円の完成した物件は300万円以下の手付金ということです。
保全措置が必要
どうして、5％と10％が基準になるかと言えば、手付金を一定以上、預かる場合は保全措置を取らなくてはいけない決まりがあるからです。
この基準が
「未完成物件」の場合、5％以上
「完成物件」の場合、10％以上なのです。
これ以上の場合は保全措置を取らなくてはいけません。
不動産業業者は保全措置をとるのが手間なために、それ以下の金額の手付金にするわけです。
手付金は交渉次第
ただ、取引なので、交渉や相談次第というのが実際のところです。
「お金があまりないのです。」
と言えば「100万円」で大丈夫なことがほとんどです。
これが5,000万円、6,000万円の物件になるとさすがに100万円では許してくれないことも多いです。
ただ、この場合も交渉次第です。
とりあえず、こちらから手付で払える金額を提示して、これで契約できないか聞いたらいいと思います。
もし、5％、10％以上の高い手付金を要求されたら、理由を聞いてみてください。
あまり低すぎても契約が安定しませんが、高すぎる手付金は買主を縛りすぎて不自然と思います。
田舎は手付金の金額が低い
限られた地域の経験話で恐縮ですが、田舎は手付金が少なくても許してくれる感じがします。
そもそも物件価格が安いからかも知れません。
相談で手付金20～30万円でいいかと聞けば、だいたい了承してくれます。
売主が不動産業者の場合、土地を手付金0円で契約したことも何度もあります。
さすがに、0円では買主にとっても契約が安定しないので極端だとは思いますが、
手付金は交渉次第で金額を決められます。
是非無理のないところで相談してみてください。
今日はここまで
この記事がみな様の家づくりの参考になれば幸いです。
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