地価はこれからどうなる 公示地価2019

前回、公示地価2019年について書きました。

今日は「これから地価がどうなるか。」について書いてみようと思います。

 

公示地価2019年のポイント

地方圏の過半が「上昇・横ばい」というのが、日本経済新聞の見出しでした。

そして、三大都市圏は商業地、住宅地ともに上昇を続けている地点が多いことが書かれていました。

あと、インバウンド需要のあるところの上昇もニュースになっていましたね。

浅草とか、北海道のニセコとか、沖縄の那覇とか。

すごく話題になっていました。

 

地価はこれからどうなるのか

順調に上がっている地価。

東京の良いところは回復を通り越して、バブル期を上回っています。

その上昇の波及が地方までやっと来た、というのが今回の公示地価のポイントです。

 

地価はこれからも順調に上がるのか。

東京は最高値更新か。

地方もしっかり回復か。

 

残念ながらそうはならないと考えます。

 

実は業界では「地価は十分上がり、ピークを過ぎた。」という見方が大勢です。

あるいは「近々、ピークを迎える」という意見です。

私もその意見に賛成です。

 

もちろん、少し上がればもう「バブル崩壊だ」というオオカミ少年はいつでもいます。

しかし、それとは少し違います。

ピークアウトし始めている、とは多くの現場の声です。

 

地価高騰、資材の高騰で都市部のマンション価格はずいぶん高いです。

実需の上限がそろそろ近いでしょう。

 

消費税が上がれば

消費税が上がれば、これはきついです。

増税後のフォローの政策を政府は作ってくれています。

自宅購入という点だけ取ればプラスマイナスゼロ。

あるいは増税後に買ったほうがプラスかもしれません。

 

しかし、それ以上の景気後退が予測されます。

なにしろ消費がGDPの半分以上を占める日本社会で、消費に足かせをかけるわけです。

これで無事なわけがありません。

実際、今まで増税時は景気後退が大きかったです。

 

進む三極化

土地は三極化してきています。

すごく価値の高い土地

普通の土地

価値の低い土地

の3つです。

 

イメージで割合を言いますと

すごく価値の高い土地(20%)

普通の土地(60%)

価値の低い土地(20%)

くらいです。

 

地価の上下も、いつかは上限、下限が来ますから、上げ止まるし、下げ止まります。

ただ、土地によって個別差が大きくなります。

 

すごく価値の高い土地は、まだ上がる場所もあるでしょうし、下落局面でもなかなか下がりません。

 

普通の土地は全体的に、これからゆっくり下がっていきます。

年5%くらいのじりじりとした下落かな。

 

価値の低い土地はそれこそ、値段が付きません。

 

自分の土地が3つのうちどれか

 

地価上昇は地方圏まで波及してきたというのが今回の公示地価のポイントです。

 

地方圏は全用途で上昇地点が全体の33%上昇、横ばいが19%と合計で52%となって過半を超えたという記事でした。

逆に言うと今回まで上がっていない、横ばい19%と下落48%は普通の土地か、価値の低い土地です。

今上がっていないのであれば、今後、上がる可能性は低いです。

 

地方圏の上昇地点33%の中にも普通の土地が含まれているかもしれません。

 

そういうつもりで自分の持っている土地を客観的に知っておくことも必要です。

 

もちろん、自分の住んでいるマイホームの土地はプライスレスです。

お金で測れない価値があります。

その中の生活で価値は無限に広がります。

 

ただ、空き家になっている地方の実家や、持っていて活用していない家や土地があるのなら、その土地の価値を知り、今後どうするかを決めることをお勧めします。

 

結論をドライに言うと、今すごく値上がりしていない土地は売ってしまったほうが良いということです。

空き家になっている地方の実家は、今がピークでこれからだらだら価格が下がっていくことを覚悟した方がいいです。

 

これをお勧めするために、この記事を書いています。

 

お持ちの土地を「普通の土地」だとか、「価値の低い土地」などと失礼なことを言っているのはよくわかっています。

ただ、活用されていないなら、今がピークの土地が多いと思います。

価値の高い20%の土地以外は全体的に下がることが予想されてなりません。

その準備を進めてください。

 

ここまでは土地の利用価値としての三極化の話です。

平時の需要と供給の話です。

 

それ以外にも地価の下落する局面があります。

それが景気後退期です。

 

不動産価格は景気に連動する

不動産神話はとっくに終わり、不動産価格は景気により、上がり下がりします。

 

何を見れば一番景気がわかるかは、いろんな意見があると思います。

いろいろな指標があります。

一番簡単なのは株価ではないでしょうか。

 

景気に連動するとは、株価に連動すると言い換えても良いでしょう。

 

景気は悪くなるのか、株価は下落するか

株の世界は不動産業界より、オオカミ少年がたくさんいるので、「もうクラッシュだ」「暴落が来る」とはいつも誰かが言っています。

 

しかし、この2019年、さすがに暴落説がリアリティをもって聞こえてきます。

世界の悪い材料が限界までたまっているようなニュースばかりです。

ドイツ銀行、中国経済、ブレグジットなどEU問題。仮想通貨バブル。

どれか一つでも世界的危機なのに、連動したら目も当てられません。

 

逆イールド

その中で出ました。

逆イールド。

短期金利が長期金利よりも高くなる現象です。

 

金利は貸す時も借りる時も、短期の方が長期よりも安いのが普通です。

その短期、長期の金利が逆転してしまったということです。

 

逆イールドが起きた後、十数か月後に景気が後退することが1990年代からでも三回ありました。

その景気後退もかなり大きく、リセッションと呼ばれるものです。

直近はリーマンショックです。

 

わたしには前回の逆イールドの後、リーマンショックの印象が強いので今日の日経新聞の記事に反応してしまいました。

 

私だけでなく凶兆の逆イールドが起きたと、一部では大きな話題となっています。

 

リセッションが起きれば、当然不動産価格も大きく下がります。

2019年は乱気流の時代となりそうな予感です。

 

今日の記事は予想が多く、あくまでも私見であることをご承知ください。

ではまた。

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