公示地価 2019年

国土交通省が3月19日に2019年1月1日時点の公示地価を発表しました。
今日は公示地価2019について

公示地価とは

公示地価とは国が公表する土地の価格です。
その年の1月1日時点の価格を鑑定して、この時期、3月に毎年公表します。
新聞、テレビでもよく報道されますよね

どうしてこのようなことをするかと言いますと、土地の価格というのは一般的にわかりにくいです。
土地は日用品と違い、馴染みがないので一般消費者が自分の土地がいくらくらいなのか。
取引や資産価値の目安にするものが必要だろうということです。
その指標として公示地価を発表しています。

全国2万6000地点

不動産鑑定士が土地を「更地(さらち)」として評価します。
更地とは建物がない状態の土地のことです。

「住宅地」「商業地」「工業地」など分類して発表しています。
全国で2万6000地点の地価が出ますので、そこから類推して、土地の値段を考えてくださいというわけです。

1㎡当たりの価格

価格は1㎡当たりで表されます。
お住いの住所の近くが100千円と表示されていましたら、㎡あたり10万円ということです。

坪でいうと33万円/坪ということです。

公示地価=実勢価格ではない

気を付けなければいけないことは
公示地価は実際の土地価格と必ずしもイコールではないということです。
あくまでも目安ということです。

都会は公示価格<実勢価格
田舎は公示価格>実勢価格

土地価格の上昇時は公示価格<実勢価格
土地価格の下落時は公示価格>実勢価格
という傾向があります。

商業地のトップ

中央区銀座4-5-6(山野楽器銀座本店)5,720万円が商業地の地価高額のトップです。
これはすごい。
㎡あたりです。
5,720万円、びっくりですね。
山野楽器は有名でここ数年は毎年トップです。

地価公示は標準地といって標準的な大きさ、形、接道条件のところが選ばれます。

何が言いたいかというと山野楽器は角地ではないのです。
銀座にはほかに角地があって、そこの方がさらに高いということです。
和光とか銀座三越とかのほうが高いのでしょうね。

住宅地のトップ

一位 港区赤坂1-14-11 434万円
二位 千代田区六番町6番1外 393万円
三位 港区白金台3-16-10 356万円

㎡あたりの価格ですから、本当に東京はすごい。
おなじみのそうそうたる地名が並ぶわけです。
地方で仕事をしていると、この地価はイメージしてもしきれない差を感じます。

地方圏「上昇・横ばい」過半に

日経新聞の公示地価特集ではこのような題がついています。
地方圏でも上昇、横ばいの地点数が下落を上回り、過半を占めたとあります。

これが今年の公示地価の一番大きな話題です。
と言いますのも、三大都市圏はここ何年も上昇しています。
その上昇が、地方にも波及してきたということです。

地方圏は全用途で上昇地点が全体の33%、横ばいが19%と合計で52%となって過半を超えたと書かれています。
地方4市(札幌、仙台、広島、福岡)の上昇率は住宅地、商業地ともに三大都市圏を上回っているようです。

三大都市圏

東京圏

商業地は6年連続上昇しています。
上昇地点も全体の9割近くあるようです。
特に話題になったのは浅草など訪日客が増えたインバウンド需要のある土地の上昇です。

住宅地も都内23区はすべて上昇していて、上昇率も5%以上だそうです。
この結果もすごい。

大阪圏

かなり上がっています。
上昇率でいうと今年は東京圏よりも大阪圏でした。
全国の商業地の上昇率トップ10に大阪府4地点、京都府3地点の合計7地点が顔を出しています。
ただ、金額そのものではまだまだ東京圏とは差があります。

名古屋圏

リニアの開通を見込んだ名古屋駅周辺が人気のようです。
そのほか栄地区ももちろん上昇しています。
住宅も自動車産業の好況を受けて需要が強く、住宅地も上がっています。

このように三大都市圏はこの数年ずっと上昇して、今年も上昇が目立つという結果でした。

不動産価格の波及

不動産価格の上昇というのは東京から大阪圏、名古屋圏など大都市へ
大都市から地方都市へ
地方都市から地方へ
というように波及していきます。

その波及は年々早くなっていると言われています。
昔は東京から地方都市まで上昇の波が来るのに3~5年かかっていたのが、今では1~3年くらいと言われています。
大阪、名古屋へは1~2年くらいでしょうか。
その中でも良いところは早いです。
半年くらいでビビットに反応します。

公示地価は遅れる

そういうスピードの時代にあっても公示地価として表れるのは時間差があると言われています。
集計は少し遅れるものですが、公示地価は特にそうです。
「税金に関係するから遅れる」と言われています。
路線価や固定資産税評価にも影響を与えるために急激な変化を避ける鑑定になると言われています。

その遅れる公示地価にして、地方圏が「上昇・横ばい」したというのが2019年のニュースなわけです。
つまり日本中にいったん、地価上昇は行き渡りました、ということです。

進む三極化

日本中にいったん、地価上昇は行き渡りましたと書きました。

現時点どうなのかを違う目で見ると、地方圏で48%の地点が下落しています。
この地点の多くはこれから上がらない可能性が高いということです。

都市部でも下落の地点が数多くあります。
ここも今後上がらない可能性が高いということです。

東京が上がり始めて6~7年です。
それから何年も下げて、まだ下がる地点の地価。
恐いことにほぼ無価値の土地が数多く出てくるということです。

すごく価値の高い土地
普通の土地
無価値の土地
三極化が出来てくる。
あるいは出来ていると言ったほうが良いでしょう。

地方まで波及しての今回の公示地価です。
地価はずっと変動して、止まることはありません。
いろいろな要因で動き続けます。
ただ三極の色分けははっきりしてきた公示地価2019年でした。
ではまた。

 
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