持ち家だと毎年かかってくるのが、この固定資産税というものです。
うーん、聞くだけで少し怖いですね。
しかし、これはマイホームを持っている誰もが必ず払っているものです。
住宅は軽減されていますし、知っておくとそんなに怖くありません。
逆に、固定資産税をよく知った上でマイホームを建ててくださいね。
今日は「固定資産税はマイホームを新築するといくらかかるか」を書いていきます。
都市部ではよく「固都税（ことぜい）」と言いますが、「固定資産税」と「都市計画税」の二つの税金のことをまとめていっているのです。
都市部では同じように不動産を所有しているとかかる「都市計画税」についても見ていきましょう。
目次
固定資産税=固定資産税評価額×税率1.4％
固定資産税は市町村が評価した額に1.4％の税率がかかります。
始めにざっくり言っておきますと
建物で建築費の30％~50％が評価額です。
土地は時価の70％くらいが評価額です。
建物
家を建てたら市町村の担当者が実際に家を見に来ます。
事前に電話がかかってきて、約束の日に来ます。
結構細かく見ていきます。
使っている材料、造りなどを見ているそうです。
高価な材料は評価にプラスされていくわけですね。
そして固定資産税の基本となる価格を決めます。
これもざっくり言ってしまうと建物は坪30万円くらいです。
35坪の家なら、35坪×30万円＝1,050万円です。
買った値段とは差があります。
2,000万円で買った家としたら、約50％位の評価というわけです。
ご自身の家が高価な家ならプラスαを見ておいてください。
これでだいたいは当たります。
新築の住宅には軽減措置があります
これは助かります。
建物については新築から3年間は半額になります。
長期優良住宅は新築から5年間半額です。
床面積120㎡までですから約36坪まで、です。
それを越す部分は半額になりません。
計算すると
1,050万円×1.4％×1/2＝73,500円
建物は73,500円の固定資産税がかかってくるということです。
時々勘違いで、お客様から120㎡を超すと税金が高くなるから、120㎡を越さないでくれと言われますが、120㎡を超す部分が高くなるだけです。
120㎡までは半額になります。
125㎡の家を無理に120㎡にする必要はありませんので、お間違いなく。
土地
次に土地ですが、これはすでにあった土地なら、買うときに売主さんや不動産屋さん聞けば評価を調べて教えてくれます。
新しく作った分譲地なら評価はまだ無いです。
その場合はおおむね価格の70％くらいと思っていたらいいです。
土地にも住宅用なら軽減があります。
200㎡までなら評価が1/6になります。
「小規模住宅用地」としての特例です。
200㎡を超える部分は「一般住宅用地」としての特例で評価が1/3になります。
家の延べ床面積の10倍までが限度となります。
新しい分譲地60坪1,000万円の土地を買う場合
1,000万円×70％×1/6×1.4％＝16,333円
新分譲地価格×評価×軽減×税率=税額
土地の税金は16,000円くらいかなと見当がつきます。
ですからこの例の場合は
固定資産税は土地建物合わせて9万円というのが目安です。
都市計画税
都市部では都市計画税というものが別途かかります。
市街化区域内の不動産にかかります。
田舎で市街化区域の線引きが無い場合があります。
その場合、都市計画区域内の不動産にかかるケースがあります。
都市計画税が課税される対象者や税額の計算方法などは固定資産税とほぼ同じです。
税率は0.3％です。
住宅用地の特例は少し違います。
200㎡までの小規模住宅用地は1/3
それ以外の一般住宅用地は2/3の評価になります。
住宅用の建物の減額はありません。
上の例で計算してみましょう。
建物
1,050万円×0.3％＝31,500円
土地
1,000万円×70％×1/3×0.3％＝7,000円
合わせて38,500円が目安ということです。
固定資産税と都市計画税を合わせると
12万８千円くらいということです。
月１万円のイメージですね。
5月ごろ納付書が送られてくる
この12万８千円の納付書が毎年5月ごろに送られてきます。
「固定資産税」と「都市計画税」の土地、建物が同じ紙になっています。
納税は４回に分けて行うこともできます。
昔は一括で納税すると少し安くなっていましたが、いつからか無くなってしまったなあ。
どこも税収不足なのでしょう。
評価は3年に1回見直される
次回の評価替えは平成33年です。
元号は平成から変わりますね。
とにかく3年後は評価替えの年です。
土地は上がるか、下がるか。
その時の評価です。
建物は下がります。
木造住宅なら25年ほどで20％くらいに減価して、その後は下がりません。
1月1日が大切
固定資産税の賦課期日は1月1日です。
1月1日に不動産を所有している人に税金がかかります。
この1月1日という日付からいろいろ考えることが出てきます。
建物
建物が1月1日に出来ていなければ、建物の固定資産税はかかりません。
時々お客様に税金がかかるから来年引渡しにしてくれと頼まれることがあります。
完成を1月1日以降、中旬くらいにして1月下旬引渡しなら確かにその年の税金はかかりません。
ぎりぎりを狙うと税金がかかってくることがありますから、気を付けてください。
実際に住んでいなくても完成していたら、固都税はかかってきます。
多くの市町村では実務上、登記の完成年月日が1月1日以降であれば、課税は来年になると思います。
もっとも、年内に引き渡しを受けて、お正月は新築で迎えたいというお客様のほうが多いです。
土地の税金は同じようにかかるし、建物は早く評価が下がっていくので長い目で見れば結局同じともいえますからね。
土地
上の例とは逆に土地の場合は建物がないと、原則は住宅用地の特例が使えません。
1/6になるとか1/3になるとかいう軽減の特例ですね。
これが使えないと面白くないですよね。
大丈夫なケースもあります。
例を見てみましょう。
建て替えのタイミング
建て替えで古い家を解体して、1月1日には家が建っていない場合がよくあります。
これも一定の要件を満たせば特例が使えます。
前年の1月1日に住宅用地であること
当年の1月1日に新築工事に着手していること
建て替えている住宅は、前の住宅と同じ敷地であること
建て替えている人が、前の住宅と同じ人であること
などが要件です。
適用を受ける時は手続きが必要ですから忘れずにしてください。
固都税の精算
１月１日時点の不動産の所有者に課税されます。
そのために売主が払う義務があるのですが、慣習として、税金分のお金を日割りで精算することが多いです。
引渡しの前日までを売主が負担して、それ以後は買主となります。
起算日は１月１日。関西では４月１日が多いです。
固定資産税は市町村税
固定資産税は市町村が決める税金なので税率や要件が違うことがあります。
実際に住む市町村に確認することが大切です。
といっても、税率については1.4％以外の税率を使っている市町村を見たことがありません。
どこかに存在しているのでしょうか。
今日は以上です。
家づくりの参考になれば幸いです。
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