インターネットや広告にない土地情報はあるのか

土地を探すときに、まずインターネットや広告を見ることが多いと思います。

土地情報がたくさん載っています。

ではネットや広告だけを見て、気になる土地が出るのを待っていればいいのでしょうか。

情報が出てから、その窓口の不動産会社に電話するという方法でいいのでしょうか。

 

答えは、だめです。

不十分です。

やはり不動産会社や住宅会社に行って、土地探しの依頼をしたほうが良いです。

それも複数社に行く必要があります。

2社~4社くらいでしょうか。

町の規模にもよりますが、行き過ぎてもいけません。

 

今日はこの辺りについて、土地探し初心者の方にもわかるように説明します。

 

水面下の土地情報がある

2社から4社の不動産会社や住宅会社に行く必要がある理由は「ネットや広告に出る前に売買されている土地がある」からです。

つまり今日の題である「インターネットや広告にない土地情報はあるのか」に対する答えは、「はい。あります。」ということになります。

 

また、「土地情報の出どころは同じだから、依頼する不動産会社は1社だけに絞るのが良い。」という話を聞いたり読んだりしたことがある人もいるでしょう。

これも間違いです。

 

「レインズ」といわれる情報システムがあり、原則、不動産業社は土地情報を共有しています。

このことをもって言われる話なのですが、あくまでも原則であって、例外があります。

それも結構あります。

 

水面下の土地情報は不動産の報酬形態によりできます

まず、不動産会社の報酬である仲介手数料から見ていきましょう。

両手と片手

不動産会社は仲介手数料を収入としています。

仲介手数料は成功報酬です。

いくら案内しても決まらなければ一円のお金にもなりません。

 

決まれば仲介手数料を報酬として受け取ります。

その金額は

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税というものです。

1,000万円の土地なら、(1,000万円×3%+6万円)+8%消費税=388,800円です。

 

この仲介手数料を売主と買主、両方からもらうことを「両手」と言います。

片方のみからもらうことを「片手」と言います。

 

つまり、両手と片手では報酬が倍違うということです。

388,000円か777,600円かということです。

誰だって両手が良いですよね。

 

両手をもらうには、売主から売りの依頼を受けた物件に、買主を自分で見つければ、両方から仲介手数料がもらえるわけです。

このような報酬形態から、売りの依頼を受けた不動産業者はまずは自分で買主を探すという行動をとります。

 

土地情報を他に出さずに、まずは自分の手持ちのお客様にだけ知らせて、契約しようとするわけです。

両手を狙う不動産会社の思惑から水面下の土地情報というのが発生します。

この土地情報を得るためには不動産会社に直接依頼する必要があるわけです。

それも土地情報が集まる不動産会社に依頼しなければいけないのはお分かりだと思います。

 

次にどういう水面下土地情報があるのか、レインズの説明をしながら取り上げます。

レインズのタイムラグ

レインズは公益法人「不動産流通機構」によって運営されている情報システムです。

すべての不動産会社が加盟しています。

このレインズにより土地情報は、不動産業者の間で共有されています。

 

ただタイムラグがあります。

どういうことでしょうか。

不動産会社が売り主から売却依頼を受けた場合にレインズに登録しなければいけない期間が決められています。

 

その一定期間は

専属専任媒介契約で5日以内

専任媒介契約は7日以内

一般媒介契約は登録義務なし

 

つまり、専任媒介の場合は日曜日に受ければ、水曜日が休みとして次の日曜日までにレインズに登録すればいいわけです。

その間に手持ち客に連絡をして話をまとめてしまうわけです。

この5日や7日がレインズのタイムラグです。

情報が掲載されたその日の朝にすでに商談中や申し込み中になっているということです。

 

良い土地なら、待っているお客様がすぐに検討して返事をします。

つまりインターネットにはもちろん出てきません。

他社にも情報が回らないということです。

 

このようにいち早く土地情報を得ようとすると、売り情報が持ち込まれる不動産会社に直接、探しているという依頼をしていなければならないのです。

 

一般媒介契約の土地

一般媒介はそもそも登録義務がありません。

他社にすぐに行きそうにないお客様はわざと一般媒介契約を結び、両手を狙うという作戦です。

売り依頼のお客様に一般媒介について説明していれば、まあ合法ではあります。

ただ、一般媒介のほうが売り主は他の不動産会社にも売り依頼に行くので、不動産業者はすぐにレインズに載せるケースが多いと思います。

 

自社土地

これは不動産会社が自社で持っている土地ということです。

当然、レインズにもネットにも広告にも、載せても載せなくてもいいわけです。

 

まだ広告に載せられない状態の物件もあります。

地主さんと契約したけど決済はまだなので正式には言えない。

あるいは決済をして分譲地として仕入れてはいるが、最終的に売り出し価格など決まっていないことがある。

こういう自社分譲地の情報を直接依頼していればいち早く知らせてくれます。

また、自社でなくても業者同士で仲の良いところに事前に知らせているケースもあります。

 

以上見てきたように水面下の土地情報というものはあります。

ですから、ネットや広告だけでなく、不動産屋さんにも土地の依頼をしてみてください。

 

知らない不動産屋さんに行くのって勇気がいるというか、警戒してしまうというか。

気持ちはよくわかります。

でも向こうも商売です。

ほとんどの不動産屋さんがしっかりした対応をしてくれます。

 

中には合う、合わないもあるでしょう。

実力の差もあるでしょうから何社か訪問して、良い不動産屋さんに依頼してください。

 

そして、いつも申し上げていることです。

住宅会社と不動産会社とお客様の三者が協力して土地探しをしてください。

より良い土地が見つかると思います。

 

今日の記事が土地探しのお役に立てば幸いです。

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