土地選びのポイント3つ、エリア、敷地条件、価格

家づくりは土地がないと始まりません。

土地がある恵まれた方は少数です。2、3割くらいでしょうか。

裏を返せば7割から8割の方が土地から買って、その上に家を建てます。

 

土地から買って家を建てるのは難しいです。

家だけ検討する場合に加えて、土地を選ぶという決断とお金を必要とするからです。

 

特に都市部では建売屋さん、パワービルダーと言われる業者の力が強くて、一般の方にまで土地情報が回ってきません。ほとんど業者間で話が決まってしまいます。

一戸建てを希望するときは、しかたなく建売住宅や建築条件付きの土地を買わざるを得ないのが実情です。

 

このように都市部では土地から買って一戸建てを建てるのは高難度で、マンションを買うほうがよほど簡単です。

その点、地方は比較的に売り土地があります。

といっても、十分に選べるほどはありません。

土地日本全国ないのです。

そのなかで、選んで決断しなければなりません。

 

今日は土地選びのポイントについて書いていきます。

 

エリア

まずは希望のエリアを決めます。

ここに住みたかったという場所。このアドレスに憧れていた、など。

都市部で憧れのアドレスに一戸建てとなるとかなりのお値段でしょうが、地方なら可能だったりします。

 

今住んでいるところ。

友達が住んでいて、いいよと言っているところも多いケースです。

学校区

お子様がいる場合は学校区で選ばれることが多いです。

小学校区はエリアとしては狭いです。

絞り込んでいることを自覚しないといけません。

 

学校の良し悪しは校長先生の移動などで変わることが多いですが、伝統的に良い悪いがあるのも事実だと思います。

あるいはすでに小学校に行っていて、学校区を変えたくないという、お気持ちもよくわかります。

この場合はあまりほかの条件を選べないと考えておくこと。

時間をかけて待つことです。

あと駅。あるいは希望沿線の何駅から何駅とか言う場合です。

ある程度の町ならば、駅と駅からの距離で相場がはっきりしています。

 

特急停車駅、急行停車駅。

普通しか止まらない駅。でもいい住宅地だったりします。

この駅に住みたい、ってありますよね。

私にもありました。

あるいは通勤でこの沿線が便利。というパターンです。

車社会の地域

地方では電車生活は関係ないところもあります。

意外と広い日本では、電車生活でない場所はたくさんある。と言いますか、面積でいうと電車生活でない場所のほうが広いくらいです。

日本の大部分は田舎なのです。

 

そういう地域では、良い土地と普通の土地は坪単価が数万円しか変わりません。

都市部のように坪単価が何十万円も違うことは無いのです。

地方では、単純に一番住みたいところに住むという選択もあるわけです。

 

エリアでのポイントをもう少し

交通の便利さ

通勤通学の距離。

電車、バス、の始発終電。通勤時の混み具合。

車通勤は通勤ルートの渋滞具合。

タクシーの利用しやすさ。

 

生活の便利さ

スーパー、商店街。コンビニ。

金融機関。行政機関。

病院も大切です。

飲食店。

 

教育環境

保育園、幼稚園。公園。

子供の数。

小学校、中学校。塾。

通学ルートの環境。

 

住環境

道路、工場、店舗の騒音。

嫌悪施設の有無。

災害の履歴。

治安の良し悪し。

ごみの収集方法。

ケーブルテレビが来ていないところもありますよ。

などなど。

 

「不動産はエリアを買え」とはプロの絶対の格言です。

 

敷地条件

初めて家を建てる方が敷地条件を正確にチェックするのは難しいので、最終判断の前には信頼できる住宅会社の人に同行してもらってください。

検討している土地の条件、状況を専門家に確認してもらうのはマストです。

 

今回は予備知識として簡単にご紹介します。

 

まずは道路付け

周りの状況もありますし、建築の間取りと工夫で道路付けはカバーできます。ということを前置きとして、

 

やはり南道路が一番人気

道路分は前面建物と距離ができるので日当たりが確保しやすい。

ただ、LDが道路に面するので視線が気になる場合があります。

駐車場や庭、アプローチが一体になるので敷地が広く見えるというメリットもあります。

 

次に東西道路

玄関が東西に来るのでLDや二階の部屋を南に持ってきやすい。

特に東道路は朝が明るい。

ただ、南にすぐ建物が建っていることがあり、その場合は道路のほうに窓を大きく取る必要があります。

 

最後に北道路

玄関が暗いのがデメリットですが、その反対に、LDは南に持っていける。

南側に建物が接近していなければ北道路は悪くありません。

LDが道路に面していないので視線も気になりません。

そして少し土地価格が安いはずです。

その分、建物にお金を回せるとも言えます。

 

道路付けは総合的に考えましょう

 

形は整形が望ましいのは言うまでもありません。

住宅会社としては不整形な土地は腕の見せどころではありますが、効率は悪くなります。

その分安いということです。

 

間口

いなかで12m、都会で10mあれば最高。

いなかで10m、都会で7mあれば良し。

それ以下でも設計次第でぜんぜん問題ありません。

角地なら涙を流して感謝すべきです。

 

敷地と道路の高低差

基本的に敷地は道路より少し高くないといけません。

水が流れ込むからです。

少し低いぐらいは基礎工事で掘りますから、余った土で埋めることが出来るかもしれません。

 

逆に道路よりも高すぎると、車や人が入れないので削らなければいけません。

駐車場部分を道路から入れるようにして、階段を上って家に入るという具合です。

家のなかがバリアフリーでも、それまでが階段が何段かあるのでは少し残念です。

 

いずれにしても道路から高低差があれば造成工事が発生するということです。

 

境界杭の確認

土地でもめるのは境界のことが多いです。

境界がはっきりしていない住宅地は意外と多いです。

 

コンクリート杭、プレート、いろいろありますが、すべての境界を確認してください。

土地の外周部すべてです。

もし境界が不明なら、隣地の土地所有者に立ち会ってもらって確定する必要があります。

何日もかかることもあります。

境界確定は売主側にしてもらうのが普通です。

 

はっきりと杭を入れてください。

いくらお隣さんが良い人でも、売買や相続で持ち主が変わるかもしれません。

誰が見てもわかる形にすることが大切です。

 

その他

越境物は無いか。

上水道の引き込みはあるか。何ミリか。

下水道の引き込みはあるか。浄化槽地域か。

ガスは都市ガスか、プロパンガスか。

 

価格

最後の大問題。というか最初の問題。

単純化してみてみましょう。

総予算から建物価格諸費用を引いたものが土地に充てられる予算です。

 

総予算借入金額自己資金と親からの資金援助を足したものになります。

借入金額

借入金額は借りられる金額と返せる金額は違うということを頭に入れて考える必要があります。

詳しくは後日に譲るとして、

四条さんは4人家族です。夫婦と小さなお子様二人です。

税込年収400万円の四条さん、奥様はパートで年収100万円です。

世帯年収は税込みで500万円です。

借入金額は税込み年収の6倍としましょう。

500万円×6=3,000万円

自己資金

家庭の預金は300万円。

このうち100万円は不測の事態に備えて置いておくとして、自己資金は200万円となります。

資金援助

親からの援助はありません。

3,000万円(借入金額)+200万円(自己資金)+0円(援助)=3,200万円

四条さんの総予算は3,200万円ということになります。

建築費

建築費は家の広さ×坪単価です。

家の広さは住宅メーカーの間取り集や雑誌から見てください。

これくらいかなという間取りの専有面積という項目の数字が家の広さです。

4人家族で33坪にしましょう。

 

カタログに○○㎡としか書いていなければ、0.3025を掛けてください。

それで坪数が出ます。

100㎡×0.3025=30.25坪という具合です。

 

坪単価はネットで調べてください。

いろいろなメーカーの坪単価が出てきます。

 

電話で聞いても良いと思います。

その場合「33坪で請負契約はいくらくらいですか?」と聞いてください。

広さを決めて質問しなければ、50坪くらいの家の坪単価を答えることもあると思います。

当然、広い家の坪単価は安くなりますから。

 

建築坪単価は60万円~70万円としましょう。

80万円、90万円もありますし、逆の50万円もあります。

一般的なところでいきます。

 

33坪×60万円=1,980万円

33坪×70万円=2,310万円

四条さんの建築費は1,980万円~2,310万円です。

諸費用

諸費用は200万円としましょう。

土地予算

3,200万円-1,980万円-200万円=1,020万円

3,200万円-2,310万円-200万円=690万円

つまり、四条さんの土地予算は690万円~1,020万円ということです。

 

この土地予算690万円~1,020万円の範囲で土地を探すということです。

土地予算に仲介手数料が必要な場合は土地価格×3%+6万円+消費税で計算してください。

エクステリアと言いますか、外構費も入っていないので50万円~100万円かかると計算してください。

 

地方なら可能な土地予算です。

地方都市ならもう少し土地予算は必要です。

三大都市圏なら土地予算は全然足りないでしょう。

今回の場合は借入を安全目に見ていますから、借入を増やして対応することになると思います。

気に入る感覚を大切に

土地選びのポイントとしてエリア敷地条件価格について書きました。

 

実際に周囲を何度も歩くことが大切です。

ご近所。

通勤ルート。

通学ルート。

買い物ルート。

朝、昼、晩と歩いて、印象を確認してください。

住みたい気持ちがわいてきましたか?

「気に入る感覚を大切に」これも土地選びの格言です。

 

今日の記事が皆様の良い土地選びの参考になれば幸いです。

 
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